Criar um site tipo Airbnb: a sua plataforma de estadias

Criar um site tipo Airbnb não quer dizer enfrentar um gigante mundial. As plataformas de estadias que têm sucesso à sua escala escolhem um terreno, um território, um tipo de lugar ou uma clientela, e fazem melhor do que os generalistas: alojamentos escolhidos um a um, fichas certas, um acolhimento com rosto. Este guia passa em revista as funções indispensáveis de um site de reservas de alojamento, as regras do alojamento local em Portugal e as europeias que entraram em vigor em 2026, a forma de ganhar dinheiro e o orçamento real. A Marketplace Factory cria a sua plataforma de estadias completa a partir de uma frase: seis propostas prontas chegam em cerca de um minuto, e depois o site, com os anúncios de exemplo, em poucos minutos.

Um nicho, e não um generalista

As grandes plataformas têm tudo, em todo o lado. É a sua força, e o espaço que deixam livre: o da seleção. Um viajante que procura uma cabana na árvore para um fim de semana a dois, uma moradia com pessoal para uma família numerosa ou uma casa de campo com box para o cavalo não quer escolher entre mil anúncios. Quer um endereço de confiança.

Alguns terrenos com pernas para andar:

• Um território: as casas de xisto do interior, as quintas do Douro, as casas de uma ilha dos Açores.
• Um tipo de lugar: cabanas, iurtas e bolhas, casas de arquiteto, casas-barco.
• Uma clientela: famílias com crianças pequenas, viajantes em cadeira de rodas, cavaleiros, surfistas.
• Um uso: retiros de empresa no campo, estadias de teletrabalho, casamentos com alojamento dos convidados.

Um nicho lança-se mais depressa. Vinte anfitriões recrutados um a um chegam para abrir, quando um generalista precisa de milhares. As suas fichas podem dizer o que conta para a sua clientela: a distância à onda, a largura das portas, a box do cavalo. E a sua comunicação fala a um público que sabe onde encontrar. Se o seu projeto se parece mais com o aluguer de objetos do que com estadias (carros, barcos, material), leia o nosso guia para criar uma plataforma de aluguer entre particulares.

As funções de uma plataforma de estadias

Uma plataforma de estadias é um marketplace em que cada anúncio tem um calendário e um preço que muda com ele. Eis o que deve fazer, e o que faz um marketplace da Marketplace Factory da família Estadias:

Junta-se a base de qualquer marketplace: uma conta em poucos segundos ou «Continuar com o Google», as mensagens com anexos, os favoritos, os alertas de pesquisa, o botão para denunciar, as páginas legais prontas e um back-office com as suas estatísticas, das vendas à taxa de ocupação. Prefere receber mais tarde? Sem Stripe, o site passa ao modo pedido: o viajante pede as datas, o anfitrião confirma, o pagamento acerta-se entre eles. O detalhe, linha a linha, está na página Soluções das estadias.

As regras do alojamento local em 2026

Em Portugal, o alojamento local está regulado, e a plataforma tem a sua parte do trabalho. Eis o estado das regras lido a 10 de outubro de 2026.

O registo e o seu número. O regime nasceu com o Decreto-Lei n.º 128/2014 e foi alterado, nos últimos anos, pela Lei n.º 56/2023 e pelo Decreto-Lei n.º 76/2024. Segundo a página do Turismo de Portugal sobre o alojamento local, o titular submete uma comunicação prévia com prazo no Balcão do Empreendedor, e o número de registo atribuído no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) serve de título de abertura. A mesma página é clara: «Não é permitida a oferta, disponibilização, publicidade e intermediação de estabelecimentos de alojamento local não registados ou com registos desatualizados».

O que a lei pede à plataforma. A frase que lhe diz respeito está na mesma página: «As plataformas eletrónicas que disponibilizem, divulguem ou comercializem alojamento devem exigir e exibir na plataforma o número de registo no RNAL». Na prática: um campo obrigatório na publicação de cada alojamento, o número visível no anúncio, e um anúncio sem número que não se publica.

O quadro europeu. O Regulamento (UE) 2024/1028, aplicável desde 20 de maio de 2026, harmoniza estes registos na União. Onde o registo se aplica, a plataforma faz preencher o número de cada alojamento antes de o propor, mostra-o no anúncio e verifica regularmente, por amostragem, as declarações dos anfitriões (artigo 7.º). Envia também às autoridades dados de atividade: todos os meses, ou no fim de cada trimestre para uma plataforma pequena, com uma média inferior a 4 250 anúncios por mês (artigo 9.º).

O cancelamento. O direito de livre resolução de 14 dias não se aplica ao alojamento para fins não residenciais quando o contrato prevê uma data ou um período de execução específicos (Decreto-Lei n.º 24/2014, art. 17.º). São, portanto, as suas regras de cancelamento que valem: escolha-as e mostre-as antes da reserva.

A taxa turística. Vários municípios cobram uma taxa municipal turística por noite. Confirme, município a município, quem a cobra, como se mostra ao viajante e a quem se entrega, sobretudo se a sua plataforma receber os pagamentos por conta dos anfitriões.

DAC7. O arrendamento de bens imóveis é uma das quatro atividades cujos rendimentos o operador comunica à Autoridade Tributária (Lei n.º 36/2023), até 31 de janeiro do ano seguinte, informando cada anfitrião. O limiar de trinta vendas e 2 000 € só vale para a venda de bens: para os alojamentos, não existe.

O resto do quadro, comum a todos os marketplaces (serviços digitais, dados pessoais, livro de reclamações, termos e condições), está no nosso artigo sobre as obrigações legais de um marketplace.

O dinheiro: comissão, transferência, exemplo com números

Uma plataforma de estadias ganha a vida, quase sempre, com uma comissão sobre cada reserva. Num marketplace da Marketplace Factory, define-a entre 0 e 50 %, com duas casas decimais, e é cobrada automaticamente em cada estadia paga online. O viajante paga com cartão na sua própria conta Stripe. O anfitrião recebe a sua parte 24 horas depois da chegada do viajante, já sem a sua comissão; se o viajante assinalar um problema, a transferência fica retida e a sua equipa decide. O caminho do dinheiro e a verificação dos anfitriões estão detalhados no nosso artigo sobre pagamentos num marketplace com o Stripe Connect.

Uma estadia de três noites a 150 €, com 60 € de limpeza, e uma comissão de 15 %:

No Pro, a nossa parte desce para 1,5 %, ou seja, 7,65 €, e a plataforma fica com 60,95 €. Custos lidos na tabela do Stripe em Portugal; conforme a fórmula do Connect escolhida, some até 2 € por anfitrião ativo e por mês e 0,25 % + 0,10 € por transferência (preços do Stripe Connect).

Outras receitas vêm dos próprios anfitriões: uma assinatura para os gestores de vários alojamentos, um destaque pago identificado como tal. Ativam-se no back-office, e o raciocínio para escolher está no nosso artigo sobre o modelo de negócio de um marketplace.

Trazer anfitriões e viajantes

A ordem conta: primeiro os anfitriões, depois os viajantes. Um viajante não volta a um site com três alojamentos; um anfitrião, esse, convence-se um a um.

• Recrute vinte anfitriões à mão, no seu território ou no seu nicho: visite, fotografe, ajude-os a escrever a ficha. Ofereça aos primeiros uma comissão reduzida durante a primeira época.
• Cuide das fichas: fotos verdadeiras de cada alojamento, equipamentos completos, regras claras. Para o resto do site, a página inicial e as rubricas, o estúdio cria fotos feitas para o seu setor e guarda-as na sua mediateca.
• Faça-se encontrar: cada marketplace chega com o seu mapa do site, os seus dados estruturados e uma imagem de partilha em cada página. As páginas que trazem gente são precisas: «casa de xisto com piscina na Serra da Lousã», em vez de «alojamento de férias».
• Trabalhe os parceiros: postos de turismo, organizadores de eventos, clubes do seu nicho.
• Faça voltar: os alertas de pesquisa e mais de uma centena de e-mails já escritos, das confirmações aos lembretes, mantêm a ligação sem esforço.

O exemplo Villa Minuit, e o orçamento

A Villa Minuit é um dos vinte exemplos da nossa galeria, criado pelo estúdio a partir de uma só frase: «Aluguer de moradias de exceção em Marraquexe, chique a preto e dourado». É uma demonstração, não o site de um cliente. Vê-se lá o que um nicho permite: um território (o Palmeiral, as moradias com vista para o Atlas), moradias apresentadas uma a uma com a capacidade, o número de quartos e o preço por noite em dirhams, rubricas que falam à sua clientela (moradias com pessoal, famílias numerosas e grupos, moradias com pátio) e equipamentos que decidem, do pátio com tanque ao pessoal da casa. Em cada ficha, o montante total calcula-se sobre a duração escolhida e confirma-se antes de qualquer pagamento.

Quanto custa uma plataforma assim, conforme o caminho escolhido? Dois projetos publicados na Codeur.com, uma plataforma francesa de freelancers, lidos a 10 de outubro de 2026 (o orçamento médio é a média das propostas recebidas, o prazo a estimativa que a Codeur.com mostra):

A diferença diz tudo: uma montra de reservas faz-se depressa, uma plataforma a sério com anúncios, reservas, pagamentos e e-mails pode chegar às dezenas de milhares de euros, e às semanas.

Com a Marketplace Factory, a plataforma completa já lá está. O estúdio é grátis para experimentar, com 2 ideias e 10 ajustes oferecidos no registo, sem cartão. Para abrir, o que paga por mês, sem IVA e sem os custos do Stripe:

A nossa parte só incide sobre o que os seus viajantes pagam online, deduzidos os reembolsos: nada sobre os pedidos, nada sobre o que se paga fora do site. Acima de cerca de 24 000 € por mês, o Pro fica mais barato do que o Lançamento, com até três domínios seus e os e-mails enviados a partir do seu domínio. Durante a beta, experimenta tudo sem pagar nada: os pagamentos funcionam em modo de teste.

Uma plataforma de estadias à sua escala é agora uma frase, poucos minutos e uma vintena de anfitriões bem escolhidos. Com a Marketplace Factory, as noites contadas, a época, o cancelamento, o número de registo e o pagamento no seu Stripe estão lá desde o início, alojados e mantidos por nós, sem uma linha de código. O seu talento vai para o que faz os viajantes voltar: a escolha dos lugares.

Airbnb é uma marca do respetivo proprietário; a Marketplace Factory não tem qualquer ligação a ela.