Criar um portal imobiliário: anúncios, agências e quartos

Uma rede de agências que quer uma montra comum, um gestor de quartos para estudantes, uma câmara ou uma universidade que procura alojamento para os seus alunos, um especialista em terrenos ou em imóveis para recuperar: todos querem criar um portal imobiliário, e todos esbarram nas mesmas perguntas. Quem publica? O que tem de mostrar um anúncio? É preciso licença? Como ganhar a vida sem cobrar a quem procura casa? Este guia responde, com os textos portugueses e dois exemplos da galeria da Marketplace Factory, cada um nascido de uma só frase.

Site de agência ou portal de anúncios

Um portal é um marketplace: contas de anunciante, revisão dos anúncios, pesquisa, contactos que chegam ao anunciante certo e um back-office para gerir o conjunto.

Quem publica, e como

Três famílias de anunciantes, três percursos de inscrição:

• As agências: vários consultores numa mesma conta, uma referência por anúncio, um volume alto. Em Portugal, as empresas de mediação imobiliária têm de mostrar a denominação e o número da licença em toda a publicidade (Lei n.º 15/2013, art. 13.º): preveja estes campos no perfil delas. Na Marketplace Factory, os anúncios importam-se de um ficheiro CSV ou Excel em qualquer plano, e a partir do Pro chegam do software da agência e mantêm-se atualizados: relemos o fluxo de hora a hora, ou o software envia-os ao nosso ponto de entrada seguro.
• Os proprietários particulares: um ou dois anúncios, sem cobrar comissão de mediação, muitas vezes menos à vontade com a informação obrigatória. Guie-os campo a campo.
• Os gestores (quartos, residências de estudantes): quartos em vez de casas inteiras, disponibilidades que mudam depressa.

A mistura é permitida, desde que seja legível. O Decreto-Lei n.º 24/2014 obriga o prestador de um mercado em linha a informar se quem oferece é ou não um profissional (art. 4.º-A). Nos marketplaces criados com a Marketplace Factory, cada anunciante declara esse estatuto antes de publicar, e ele aparece na sua página.

As funcionalidades esperadas

Quem procura casa foi educado pelos grandes portais, como o Idealista ou o Imovirtual. Espera:

• uma pesquisa no mapa, lista e mapa lado a lado, com os preços afixados;
• filtros: venda ou arrendamento, tipologia (T1, T2, T3…), preço, área, classe energética, exterior, mobilado;
• fichas ricas: pelo menos cinco fotos, uma galeria em ecrã inteiro, a planta, o condomínio, o certificado energético;
• alertas: guardar uma pesquisa e receber os anúncios novos;
• um pedido de visita ou de informações, que chega ao anunciante;
• favoritos, para comparar.

Do lado dos anunciantes: um espaço para publicar, alterar e marcar «vendido» ou «arrendado», os pedidos a tratar e estatísticas. Do lado do operador: a revisão dos anúncios antes da publicação e o acompanhamento da atividade. São os quatro espaços que cada marketplace criado pela Marketplace Factory traz: site público, espaço do cliente, espaço do anunciante e back-office. Num portal, o pedido de visita escolhe um horário, e o anunciante marca um imóvel como vendido ou arrendado com um gesto: a indicação aparece no mapa, na ficha e na pesquisa.

O que os anúncios têm de mostrar: a classe energética

É o ponto que a maioria dos projetos descobre tarde demais, e em Portugal toca diretamente o portal. O Decreto-Lei n.º 101-D/2020, sobre o desempenho energético dos edifícios, sujeita a certificação energética os edifícios no momento da venda ou da locação (art. 18.º) e manda indicar a classe energética na publicidade da transação, «de forma harmonizada com a restante informação constante do anúncio» (art. 22.º, n.º 3). As empresas de mediação têm de o fazer em todos os anúncios (art. 32.º).

E o mesmo decreto-lei define a «entidade anunciadora»: a gestora de plataformas eletrónicas ou de sites que disponibilizam espaço para anúncios de venda ou arrendamento de imóveis. Ou seja, o seu portal. As obrigações dela (art. 33.º) são duas:

1. não publicar, ou retirar, qualquer anúncio sem a indicação da classe energética;
2. integrar na plataforma uma ferramenta que comunique com o Portal SCE, o sistema de certificação energética, para validar a informação dos imóveis anunciados, designadamente a classe energética.

Na prática: um campo obrigatório para a classe energética na publicação, na escala do certificado português (de A+ a F), uma revisão no back-office antes de publicar, e uma integração técnica com o Portal SCE a prever à medida que o portal cresce. Na Marketplace Factory, uma função própria do seu mercado, como esta ligação, desenvolve-se para os clientes com compromisso de um ano (Pro anual ou Dedicado): tem-na primeiro, e depois pode ser proposta a todo o setor. O anunciante preenche os campos; o operador responde pelo que o portal publica.

Quando é precisa licença de mediação

A Lei n.º 15/2013 define a mediação imobiliária como a procura, por empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para negócios sobre imóveis, incluindo o arrendamento, e inclui nessa atividade a promoção dos imóveis «através da sua divulgação ou publicitação» (art. 2.º). Só empresas de mediação licenciadas a podem exercer em Portugal (art. 3.º). O regulador é hoje o IMPIC, Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção.

Três situações a distinguir:

1. Publica os anúncios de outros, que pagam para ser vistos; quem procura contacta o anunciante. Não procura interessados por conta de ninguém nem negoceia: é a situação dos portais de anúncios, e a leitura corrente é que não exige licença. É uma leitura nossa: peça a um advogado que a confirme para o seu modelo exato.
2. Promove imóveis por conta dos proprietários: escreve os anúncios, faz visitas, filtra interessados, recebe uma comissão sobre o negócio. Isso aproxima-o muito da definição legal de mediação: licença obrigatória.
3. Intervém na transação, com negociação e honorários sobre a venda ou o arrendamento: é mediador imobiliário.

O modelo de negócio

A consequência é direta: um portal cobra aos anunciantes, não aos visitantes. As fórmulas correntes:

• a assinatura das agências, por escalão de número de anúncios;
• os destaques: subida ao topo, anúncio em destaque, selo; identificados como publicidade;
• o anúncio pago para particulares, à unidade;
• serviços: visita virtual, reportagem fotográfica, avaliação.

Uma hipótese para fixar ideias, a adaptar ao seu mercado: 25 agências a 99 € por mês sem IVA e 40 anúncios de particulares a 29 € fazem 3 635 € de receita mensal. No lançamento, uma fatura mensal às agências chega. Paga fora do site, não leva nenhuma parte das vendas: a Marketplace Factory custa-lhe então apenas a assinatura, 79 € por mês sem IVA no plano Lançamento. Quando quiser cobrar no próprio site, as assinaturas das agências, o pagamento por anúncio, os destaques pagos e o pagamento por pedido de visita ativam-se no back-office, pagos com cartão na sua conta Stripe; a nossa parte aplica-se então a esses pagamentos online. Para escolher e fazer as contas do seu modelo, leia o artigo sobre o modelo de negócio de um marketplace.

Do lado fiscal, o arrendamento de bens imóveis é uma atividade abrangida pelo DAC7, mas a Lei n.º 36/2023 exclui da noção de plataforma o software que se limita a permitir que os utilizadores anunciem uma atividade, sem outra intervenção: um portal de anúncios puro não está abrangido, uma plataforma que recebe as rendas está.

Quartos e arrendamento a estudantes

O arrendamento de quartos a estudantes é um mercado próprio, com atores portugueses como a Uniplaces. Dois tipos de anúncio convivem: o quarto para arrendar e o perfil de quem procura. O anúncio deve dizer o tipo de contrato, a renda e as despesas incluídas de cada quarto, a caução e as regras da casa.

Um ponto jurídico que surpreende: as regras dos contratos à distância, incluindo o direito de livre resolução de 14 dias, não se aplicam aos contratos de arrendamento de imóveis (Decreto-Lei n.º 24/2014, art. 2.º, n.º 3, alínea d). Não prometa ao inquilino um direito que a lei não lhe dá; escreva antes as suas condições de reserva e de cancelamento. E não peça dinheiro para «reservar» um quarto sem dizer, preto no branco, o que acontece a esse valor se o contrato não se fizer. As estadias curtas de turistas são outra coisa: têm um regime jurídico próprio, o do alojamento local.

Dois exemplos criados com a Marketplace Factory

Cada um nasceu de uma só frase, em poucos minutos; são demonstrações, não sites de clientes:

• Grande Baie: venda de casas de arquiteto e de lugares raros, à maneira de uma revista. As grandes fotos e a pesquisa fazem a venda.
• Toit & Moi: casas partilhadas mobiladas para estudantes e jovens profissionais, num espírito Y2K. Num site de quartos, cada anúncio deve dizer a renda, as despesas incluídas e a caução.

Os dois visitam-se na galeria de exemplos, e a página Soluções do imobiliário detalha o que recebe um portal de anúncios.

Orçamento

A nossa parte aplica-se apenas aos pagamentos recebidos online no site, deduzidos os reembolsos: o que fatura aos seus anunciantes fora do site não leva nenhuma. Quando os pagamentos passam pelo site, eis o que paga no total por mês, sem IVA e sem os custos do Stripe:

Acima de cerca de 24 000 € por mês, o Pro sai mais barato do que o Lançamento; no Dedicado, a taxa renegocia-se com grandes volumes.

Some um advogado para os termos e condições e para a questão da licença, o desenvolvimento da ligação ao Portal SCE quando o volume o pedir, e um orçamento para dar a conhecer o site às agências. O custo completo de um marketplace está em quanto custa criar um marketplace, os planos na página de preços, e o projeto inteiro no guia sobre como criar um marketplace.

Com a Marketplace Factory, o seu portal chega completo a partir de uma frase: pesquisa no mapa, alertas, fichas ricas, espaço dos anunciantes, revisão antes da publicação e back-office, sem uma linha de código.