Creare un portale immobiliare: annunci, affitti e stanze

Una rete di agenzie che vuole una vetrina comune, un gestore di stanze per studenti, un comune o un’università che cerca alloggi per chi arriva, uno specialista di rustici o di case di pregio: tutti vogliono creare un portale immobiliare, e tutti si scontrano con le stesse domande. Chi pubblica? Cosa deve riportare un annuncio? Bisogna essere mediatori? Come si guadagna senza far pagare chi cerca casa? Questa guida risponde, testi alla mano, con tre esempi che Marketplace Factory ha creato, ciascuno da una sola frase.

Sito d’agenzia o portale di annunci

Un portale è un marketplace: account per gli inserzionisti, revisione degli annunci, una ricerca, contatti che arrivano all’inserzionista giusto, e un back office per tenere insieme il tutto.

Chi pubblica, e come

Tre famiglie di inserzionisti, tre percorsi di iscrizione:

• Le agenzie: più agenti sotto lo stesso account, un riferimento d’incarico per annuncio, molti annunci. Solo chi è in regola con l’iscrizione ha diritto alla provvigione (art. 6 della L. 39/1989), e chi fa mediazione senza esserlo rischia una sanzione da 7.500 a 15.000 € e la restituzione delle provvigioni (art. 8). Prevedi nel loro profilo i campi per i dati d’iscrizione, e controllali. Su Marketplace Factory gli annunci delle agenzie si caricano da un file CSV o Excel con ogni piano; con il Pro arrivano dal loro gestionale e restano aggiornati da soli, tramite flusso o punto di accesso, 1.000 annunci inclusi.
• I proprietari privati: uno o due annunci, nessuna provvigione, spesso meno a loro agio con i dati obbligatori. Guidali campo per campo.
• I gestori (stanze in affitto, residenze per studenti): stanze più che appartamenti interi, disponibilità che cambiano in fretta.

Il mix è permesso, a patto che sia leggibile. L’articolo 49-bis del Codice del consumo chiede di indicare se chi offre è un professionista o no. Nei marketplace creati con Marketplace Factory ogni inserzionista dichiara questo status prima di pubblicare, e lo status compare sulla sua pagina.

Le funzioni attese

Chi cerca casa in Italia è abituato ai grandi portali come Immobiliare.it o Idealista. Si aspetta:

• una ricerca su mappa, elenco e mappa affiancati, con i prezzi appuntati;
• dei filtri: vendita o affitto, tipologia, prezzo, superficie, locali, classe energetica, spazi esterni, arredato;
• schede ricche: almeno cinque foto, una galleria a schermo intero, la planimetria, le spese condominiali, la classe energetica;
• degli avvisi: salvare una ricerca e ricevere i nuovi annunci;
• una richiesta di visita o di informazioni, che arriva all’inserzionista;
• i preferiti, per confrontare.

Per gli inserzionisti: uno spazio per inserire, modificare e segnare «venduto» o «affittato», le richieste da gestire e le statistiche. Per il gestore: la revisione degli annunci prima della pubblicazione e il controllo dell’attività. Sono i quattro spazi con cui arriva ogni proposta di Marketplace Factory: sito pubblico, area clienti, area venditori e back office.

Cosa devono riportare gli annunci

È il punto che molti progetti scoprono troppo tardi.

La prestazione energetica. In caso di offerta di vendita o di locazione, gli annunci su qualunque mezzo di comunicazione commerciale riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente; fanno eccezione le locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi l’anno (art. 6, comma 8, del D.Lgs. 192/2005). Il responsabile dell’annuncio che non lo fa rischia da 500 a 3.000 € (art. 15, comma 9).

Il CIN per gli affitti brevi e turistici. Gli immobili destinati alla locazione per finalità turistiche o alle locazioni brevi hanno un codice identificativo nazionale, da indicare in ogni annuncio ovunque pubblicato; chi gestisce portali telematici ha l’obbligo di riportarlo negli annunci, e chi non lo fa rischia da 500 a 5.000 € e la rimozione immediata dell’annuncio irregolare (art. 13-ter del D.L. 145/2023). Se il tuo portale accetta affitti brevi, rendi il campo CIN obbligatorio per quella categoria.

Le schede immobiliari di Marketplace Factory prevedono già classe energetica, emissioni, spese, onorari e chi li paga, canone e deposito cauzionale; gli indici di prestazione energetica dell’APE si riportano nella descrizione dell’annuncio, accanto alla classe. Per gli affitti brevi, i marketplace di soggiorni chiedono il codice dell’alloggio alla pubblicazione e lo mostrano sull’annuncio: è il campo del CIN. L’inserzionista li compila; tu, come gestore, resti responsabile di ciò che il portale pubblica.

Bisogna essere mediatori?

Il Codice civile definisce mediatore «colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza» (art. 1754). La definizione è ampia, e un portale «mette in relazione». Per questo conviene distinguere tre situazioni:

1. Pubblichi gli annunci degli altri, che pagano per essere visti, a prescindere dagli affari; chi cerca contatta l’inserzionista. Non partecipi alla trattativa e non incassi provvigioni. È la situazione dei portali di annunci, e la nostra lettura è che non sia mediazione. Falla confermare da un avvocato sul tuo modello preciso.
2. Vieni pagato quando l’affare si conclude, per esempio con una percentuale sul canone o sul prezzo. Qui ti avvicini molto alla mediazione, riservata a chi è in regola con l’iscrizione.
3. Intervieni nella transazione: visite, trattative, provvigioni. Fai il mediatore, con tutti i suoi obblighi.

La posta in gioco non è teorica: da 7.500 a 15.000 € di sanzione e la restituzione delle provvigioni, secondo la L. 39/1989.

Il modello di business

La conseguenza è diretta: un portale fa pagare gli inserzionisti, non i visitatori. Le formule abituali:

• l’abbonamento delle agenzie, a scaglioni di numero di annunci;
• la visibilità a pagamento: risalita in cima, annuncio in evidenza, badge, sempre riconoscibili come tali;
• l’annuncio a pagamento per i privati, a unità;
• servizi: tour virtuale, servizio fotografico, valutazione.

Su Marketplace Factory le prime tre formule si attivano nel back office, in «Guadagnare con i miei venditori»: abbonamenti delle agenzie, pagamento per annuncio, messa in evidenza a pagamento, e anche il pagamento per contatto.

Un’ipotesi per fissare le idee, da adattare al tuo mercato: 25 agenzie a 99 € al mese e 40 annunci di privati a 29 € fanno 3.635 € di ricavi mensili. Al lancio basta una fattura mensile alle agenzie, elettronica se sono italiane. Saldata fuori dal sito, non porta alcuna quota sulle vendite: Marketplace Factory ti costa allora solo l’abbonamento, 79 € al mese IVA esclusa con l’offerta Lancio. Per scegliere e calcolare il tuo modello, leggi il nostro articolo sul modello di business di un marketplace.

Sul fronte fiscale, la locazione di immobili è un’attività prevista da DAC7, ma la definizione di piattaforma esclude il software che permette soltanto la catalogazione o la pubblicità di un’attività (D.Lgs. 32/2023, art. 2): un portale di soli annunci non è coinvolto, una piattaforma che incassa i canoni sì. Per gli affitti brevi, fino a 30 giorni, le regole sono più strette: i portali che mettono in contatto chi cerca e chi affitta trasmettono entro il 30 giugno i dati dei contratti conclusi per il loro tramite, e se incassano i canoni o intervengono nel pagamento applicano anche una ritenuta del 21% (art. 4 del D.L. 50/2017). Un buon motivo per partire senza incassare. Il resto del quadro è negli obblighi legali di un marketplace.

Stanze in affitto e studenti

Le stanze hanno regole pratiche proprie. Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali a favore dell’inquilino (art. 11 della L. 392/1978). Per gli studenti universitari esistono contratti di locazione dedicati, con canoni che nei comuni sede di università possono essere definiti da accordi locali (art. 5 della L. 431/1998).

L’annuncio deve quindi dire il tipo di contratto (unico per tutti o per singola stanza, per studenti o no), il canone e le spese di ogni stanza, e il deposito. Due tipi di annunci convivono: la stanza da affittare e il profilo di chi cerca casa. Un consiglio: non far pagare nulla per «bloccare» una stanza fuori da un contratto scritto.

Tre esempi creati con Marketplace Factory

Ognuno è nato da una sola frase; sono esempi creati da Marketplace Factory, non siti di clienti:

• Grande Baie: vendita di case d’architetto e luoghi rari, in stile rivista. Le grandi foto e la ricerca fanno la vendita.
• Toit & Moi: appartamenti condivisi arredati per studenti e giovani lavoratori, spirito Y2K, sul modello Stanze in condivisione del catalogo.
• Villa Minuit: affitto di ville d’eccezione a Marrakech, nero e oro. Arrivo, partenza, notti contate: il modello degli affitti brevi.

Si visitano tutti nella galleria degli esempi.

Budget

La nostra quota si applica solo ai pagamenti incassati online sul sito, al netto dei rimborsi: ciò che fatturi ai tuoi inserzionisti fuori dal sito non ne porta alcuna. Quando i pagamenti passano dal sito, ecco quanto paghi in tutto al mese, IVA esclusa e senza i costi Stripe:

Oltre circa 24.000 € al mese, Pro costa meno di Lancio; con Dedicato la percentuale si rinegozia con grandi volumi.

Aggiungi un avvocato per le condizioni generali e la questione della mediazione, e un budget per far conoscere il sito alle agenzie. Il costo completo di un marketplace è in quanto costa creare un marketplace, le offerte nella pagina delle tariffe, e il progetto intero nella nostra guida su come creare un marketplace.

Con Marketplace Factory il tuo portale arriva completo da una frase: ricerca su mappa, schede pronte per la classe energetica e gli onorari, area degli inserzionisti, revisione prima della pubblicazione e back office, senza una riga di codice.