Woningplatform bouwen: vastgoedportaal en kamers verhuren

Een netwerk van makelaars dat een gezamenlijke etalage wil, een beheerder van studentenkamers, een gemeente of hogeschool die woonruimte zoekt voor studenten, een specialist in recreatiewoningen: allemaal willen ze een woningplatform bouwen, en allemaal lopen ze tegen dezelfde vragen aan. Wie plaatst er? Wat moet er in een advertentie? Moet je makelaar zijn? Hoe verdien je je geld zonder zoekers te laten betalen? Deze gids beantwoordt ze, met de regels erbij, en met drie voorbeelden die Marketplace Factory maakte, elk uit één enkele zin.

Een woningplatform bouwen, geen makelaarssite

Een woningplatform is een marketplace: accounts voor adverteerders, controle van advertenties, zoeken, contacten die bij de juiste adverteerder aankomen, en een beheeromgeving om het geheel te sturen.

Wie plaatst er, en hoe

Drie soorten adverteerders, drie inschrijvingsroutes:

• Makelaars: meerdere medewerkers onder één account, een referentie per advertentie, veel volume. Vraag in hun profiel hun bedrijfsgegevens, zoals hun KVK-nummer, die ze als online dienstverlener toch al moeten tonen. Bij Marketplace Factory komt het importeren van hun advertenties uit hun eigen software binnenkort.
• Particuliere eigenaren: een of twee advertenties, geen courtage, vaak minder thuis in de verplichte gegevens. Leid ze veld voor veld.
• Beheerders (kamers, studentenhuisvesting): kamers in plaats van hele woningen, en een beschikbaarheid die snel wisselt.

Mengen mag, als het leesbaar blijft. Artikel 6:230m lid 3 BW verplicht de aanbieder van een onlinemarktplaats om de consument te laten weten of de derde die aanbiedt een handelaar is. In de marketplaces van Marketplace Factory geeft elke adverteerder die status op vóór hij publiceert, en ze staat op zijn pagina.

Wat zoekers verwachten

Woningzoekers zijn opgevoed door de grote portalen. Ze verwachten:

• zoeken op de kaart, lijst en kaart naast elkaar, met de prijzen als pinnen;
• filters: koop of huur, soort woning, prijs, oppervlakte, aantal kamers, energielabel, buitenruimte, gemeubileerd;
• rijke advertenties: minstens vijf foto’s, een galerij op volledig scherm, de plattegrond, de servicekosten, het energielabel;
• zoekmeldingen: een zoekopdracht bewaren en nieuwe advertenties ontvangen;
• een aanvraag voor een bezichtiging of voor informatie, die bij de adverteerder aankomt;
• favorieten, om te vergelijken.

Voor adverteerders: een omgeving om te plaatsen, aan te passen en op ‘verkocht’ of ‘verhuurd’ te zetten, de aanvragen om af te handelen en statistieken. Voor de exploitant: de controle van advertenties vóór publicatie en het volgen van de activiteit. Dat zijn de vier omgevingen die de homepage van Marketplace Factory laat zien voor ‘Habitat Sud’, een demo-marketplace voor vastgoed: openbare site, klantomgeving, verkopersomgeving en beheeromgeving.

Wat er in de advertenties moet

Dit is het punt dat de meeste projecten te laat ontdekken. Volgens de pagina van RVO over het energielabel voor woningen geldt: ‘Biedt een eigenaar van een woning deze via een advertentie te koop of te huur aan? Dan moet in de advertenties de letter van het energielabel (labelklasse) en de energieprestatie-indicator staan.’ Die indicator is het primair fossiel energiegebruik in kWh per m² gebruiksoppervlak per jaar. Sinds 29 mei 2026 geldt dat ook voor monumenten, en de nieuwe eigenaar of huurder krijgt een afschrift van het label. Energielabels zijn tien jaar geldig, en de Inspectie Leefomgeving en Transport controleert of er bij verkoop of verhuur een geldig label is (Rijksoverheid).

Op een woningplatform betekent dat: maak labelklasse en indicator verplichte velden, en toon ze op elke advertentie. Voor huurwoningen komt er waarschijnlijk meer bij: het kabinet stuurde op 10 juli 2026 een ontwerpbesluit naar de Kamers waarmee huurwoningen met label E, F of G uiterlijk 1 januari 2029 minimaal label D moeten hebben. Het is nog geen wet, maar een filter op energielabel is nu al nuttig.

Voor verhuur gelden sinds de Wet goed verhuurderschap bovendien regels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars die een platform kan helpen naleven:

• een heldere, transparante selectieprocedure met niet-discriminerende criteria, die de verhuurder bekendmaakt, en uitleg aan afgewezen kandidaten;
• een borg van hooguit twee maanden kale huur;
• alle afspraken schriftelijk vastgelegd in een huurcontract;
• schriftelijke informatie aan de huurder over zijn rechten en plichten.

Geef adverteerders dus een veld voor de selectiecriteria, en laat de borg zien naast de kale huur en de servicekosten.

Makelaar of niet: waar de grens ligt

Drie situaties om uit elkaar te houden:

1. Je publiceert de advertenties van anderen, die betalen om gezien te worden; zoekers benaderen de adverteerder zelf. Je onderhandelt en bemiddelt niet: naar onze lezing ben je dan een advertentieplatform en geen bemiddelaar. Laat dat door een jurist bevestigen voor je precieze model.
2. Je bemiddelt zelf: bezichtigingen, onderhandelen, kosten voor het vinden of verhuren van een woning. Dan gelden de regels voor bemiddelaars. De Rijksoverheid legt uit dat een makelaar die voor de verhuurder werkt de huurder geen bemiddelingskosten mag rekenen, ook niet als ze anders heten: ‘kosten voor administratie; inschrijfkosten; contractkosten; verhuurkosten’. Te veel betaalde kosten kan de huurder terugvorderen.
3. Je werkt in België. Daar is vastgoedmakelaar een gereglementeerd beroep: wie als zelfstandige de activiteiten van vastgoedmakelaar uitoefent, moet volgens het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars door het BIV erkend zijn.

Wil je zoekers laten betalen, bijvoorbeeld voor een premium account, laat dan vooraf toetsen of dat als bemiddelingskosten kan gelden.

Het verdienmodel

De conclusie volgt direct: een woningplatform laat zijn adverteerders betalen, niet zijn bezoekers. De gangbare formules:

• een abonnement voor makelaars, per staffel van het aantal advertenties;
• uitgelichte advertenties: bovenaan in de resultaten, ‘in de kijker’, een badge;
• betaalde advertenties voor particulieren, per stuk;
• diensten: virtuele rondleiding, fotoreportage, waardebepaling.

Een rekenvoorbeeld om het concreet te maken, aan te passen aan je markt: 25 makelaars à € 99 excl. btw per maand en 40 particuliere advertenties à € 29 leveren € 3.635 per maand op. Bij de lancering volstaat een maandfactuur aan de makelaars. Buiten de site betaald, draagt die geen aandeel in de omzet: Marketplace Factory kost je dan alleen het abonnement, € 79 excl. btw per maand met Start. Om je model te kiezen en door te rekenen: ons artikel over het verdienmodel van een marketplace.

Fiscaal is de verhuur van onroerend goed een DAC7-activiteit, maar de richtlijn DAC7 sluit software uit die ‘uitsluitend’ het aanbieden of adverteren mogelijk maakt, zonder verdere tussenkomst: een zuiver advertentieportaal valt er dus buiten, een platform dat huren int niet.

Kamers en gedeelde woningen

Kamerverhuur heeft zijn eigen regels. De Rijksoverheid zet op een rij wat je moet weten als je een kamer wilt verhuren: wie meer dan drie kamers verhuurt, krijgt te maken met extra regels van de gemeente, bijvoorbeeld over leefbaarheid, brandveiligheid en geluidsisolatie, en voor hospitaverhuur, waarbij de eigenaar zelf in de woning woont, gelden bijzondere regels. Een kameradvertentie zegt dus het soort huurcontract, de kale huur en de servicekosten per kamer, de borg, en of de verhuurder de benodigde vergunning heeft.

Twee soorten advertenties bestaan naast elkaar: de kamer die vrijkomt, en het profiel van wie een kamer zoekt. En omdat verhuurders een openbare, niet-discriminerende selectieprocedure moeten hebben, doet een platform er goed aan die procedure bij elke kamer te tonen.

Drie voorbeelden van Marketplace Factory

Elk ontstond uit één zin, in het Frans, in een paar minuten; het zijn demo’s, geen sites van klanten:

• Riviera Prestige: een netwerk van makelaars in het luxesegment aan de Côte d’Azur. Sobere, luxueuze stijl; zoeken op de kaart en grote foto’s dragen de verkoop.
• Habitat Sud: de vastgoedmarketplace waarvan de homepage de vier omgevingen toont, van openbare site tot beheeromgeving.
• Toit & Moi: gemeubileerde kamers voor studenten, eenvoudig en efficiënt. Functionele stijl; elke kamer vermeldt het soort contract en de borg.

De Franse demo’s tonen de Franse verplichte gegevens, zoals de energieklasse volgens het Franse systeem, de servicekosten en de courtage. Controleer voor een Nederlands platform dat labelklasse en energieprestatie-indicator als velden in je advertenties staan, en vraag ons ernaar als ze ontbreken. Alle drie zijn te bekijken in de galerij met voorbeelden.

Budget

Ons aandeel geldt alleen voor betalingen die online via de site binnenkomen, na aftrek van terugbetalingen: wat je adverteerders buiten de site factureert, draagt er geen. Lopen er betalingen via de site, dan betaal je in totaal per maand, excl. btw en zonder Stripe-kosten:

Boven ongeveer € 24.000 per maand is Pro goedkoper dan Start; bij Dedicated wordt het percentage bij grote volumes opnieuw onderhandeld.

Reken ook op een jurist voor je voorwaarden en voor de grens met bemiddeling, en op een budget om de site bij makelaars bekend te maken. De volledige kosten van een marketplace staan in kosten marketplace bouwen, de abonnementen op de tarievenpagina, en het hele project in onze gids marketplace bouwen.

Met Marketplace Factory komt je woningplatform compleet uit één zin: zoeken op de kaart, advertenties met velden voor energie en courtage, een omgeving voor adverteerders, controle vóór publicatie en een beheeromgeving, zonder één regel code.