Crear un portal inmobiliario: anuncios, pisos y habitaciones

Una red de agencias que quiere un escaparate común, un gestor de pisos compartidos, un ayuntamiento o una universidad que busca alojamiento para sus estudiantes, un especialista en locales o en plazas de garaje: todos quieren crear un portal inmobiliario, y todos chocan con las mismas preguntas. ¿Quién publica? ¿Qué debe mostrar un anuncio? ¿Hace falta alguna licencia? ¿Cómo ganarse la vida sin cobrar a quien busca? Esta guía responde, con los textos españoles y tres ejemplos que Marketplace Factory creó, cada uno a partir de una sola frase.

Web de agencia o portal de anuncios

Un portal es un marketplace: cuentas de anunciante, revisión de anuncios, búsqueda, contactos que llegan al anunciante correcto y un back-office para mantener el conjunto.

Quién publica, y cómo

Tres familias de anunciantes, tres recorridos de alta:

• Las agencias: varios agentes en una misma cuenta, una referencia de encargo por anuncio, mucho volumen. En España la intermediación es una actividad libre: el Real Decreto-ley 4/2000, artículo 3, permite ejercerla sin título ni colegiación. Pero las comunidades autónomas pueden exigir más. En Cataluña, la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, artículo 55, impone un registro obligatorio de agentes inmobiliarios, y un agente no puede anunciar inmuebles de terceros sin una nota de encargo que incluya su número de inscripción. Prevé ese campo en el perfil de las agencias catalanas. En Marketplace Factory, la importación de sus anuncios desde su propio software llega pronto.
• Los propietarios particulares: uno o dos anuncios, sin honorarios, a menudo menos familiarizados con la información obligatoria. Guíalos campo a campo.
• Los gestores (pisos compartidos, residencias de estudiantes): habitaciones más que viviendas enteras, con una disponibilidad que rota rápido.

La mezcla está permitida si es legible. La ley de consumidores exige indicar en cada oferta de un mercado en línea si quien la ofrece es empresario o no (artículo 20.1.f). En los marketplaces creados con Marketplace Factory, cada anunciante declara ese estatus antes de publicar, y aparece en su página.

Las funciones esperadas

Quienes buscan vivienda se han acostumbrado a los grandes portales. Esperan:

• una búsqueda en mapa, lista y mapa lado a lado, con los precios marcados;
• filtros: venta o alquiler, tipo de inmueble, precio, superficie, habitaciones, certificado energético, terraza, amueblado;
• fichas completas: al menos cinco fotos, una galería a pantalla completa, el plano, los gastos de comunidad, la etiqueta energética;
• alertas: guardar una búsqueda y recibir los anuncios nuevos;
• una solicitud de visita o de información, que llega al anunciante;
• favoritos, para comparar.

Del lado de los anunciantes: un espacio para publicar, modificar y marcar «vendido» o «alquilado», las solicitudes pendientes y estadísticas. Del lado del operador: la revisión de los anuncios antes de publicarlos y el seguimiento de la actividad. Son los cuatro espacios que la portada de Marketplace Factory muestra con «Habitat Sud», un marketplace inmobiliario de demostración.

Lo que deben mostrar los anuncios

Es el punto que la mayoría de los proyectos descubre tarde. Tres textos cuentan:

• La etiqueta energética. El Real Decreto 390/2021, artículo 15.2, dispone que la etiqueta de eficiencia energética «se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento» del inmueble, indicando si se refiere al certificado de proyecto, de obra terminada o de edificio existente. Haz que el campo sea obligatorio al publicar.
• La información mínima. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, artículo 31, permite a quien se interesa por comprar o alquilar pedir, antes de pagar cualquier cantidad, información sobre el vendedor o arrendador y el intermediario, el precio total y lo que incluye, la superficie útil y construida, la antigüedad, el certificado energético, la accesibilidad, el estado de ocupación y los datos registrales. Un portal ordenado recoge esos datos desde el alta.
• Las zonas tensionadas. Según el mismo artículo, cuando la vivienda que se alquila como vivienda habitual está en una zona de mercado residencial tensionado, propietario e intermediario deben indicarlo e informar de la última renta de los últimos cinco años y del valor del índice de referencia aplicable.

En el alquiler de vivienda, la misma ley modificó el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador. Un anuncio de agencia que pida honorarios al inquilino por un alquiler de vivienda merece una revisión antes de publicarse.

Las fichas inmobiliarias de Marketplace Factory ya prevén los campos equivalentes: clase energética, emisiones, gastos, honorarios y quién los paga, alquiler sin gastos, fianza. El anunciante los rellena; tú, como operador, respondes de lo que publica tu portal.

¿Hace falta una licencia?

Tres situaciones distintas:

1. Publicas los anuncios de otros, que pagan por ser vistos; quienes buscan contactan con el anunciante. No negocias ni gestionas nada: según nuestra lectura, esto no es intermediación, y la actividad es libre en el conjunto de España. Confírmalo con un abogado a la vista de tu modelo exacto.
2. Intervienes en la operación: visitas, negociación, honorarios sobre la venta o el alquiler. Eres agente inmobiliario, con los requisitos de tu comunidad (registro, garantía y seguro de responsabilidad civil en Cataluña, según el artículo 55 citado).
3. Cobras a quienes buscan por acceder a listas de inmuebles. En Francia es una actividad regulada propia; en España no hemos encontrado una norma estatal equivalente, pero el modelo es frágil y la normativa autonómica varía: consúltalo antes.

El modelo de negocio

La consecuencia es directa: un portal cobra a sus anunciantes, no a sus visitantes. Las fórmulas habituales:

• la cuota de las agencias, por tramos de número de anuncios;
• los destacados: subir en los resultados, anuncio en portada, distintivo;
• el anuncio de pago para particulares, por unidad;
• servicios: visita virtual, reportaje fotográfico, valoración.

Una hipótesis para fijar ideas, que debes adaptar a tu mercado: 25 agencias a 99 € al mes sin IVA y 40 anuncios de particulares a 29 € suman 3.635 € de ingresos mensuales. Al lanzar, basta una factura mensual a las agencias. Cobrada fuera del portal, no lleva ninguna parte de las ventas: Marketplace Factory te cuesta entonces solo la suscripción, 79 € al mes sin IVA con la oferta Lanzamiento. Para elegir y calcular tu modelo, lee nuestro artículo sobre el modelo de negocio de un marketplace.

En lo fiscal, el arrendamiento de inmuebles, plazas de aparcamiento incluidas, es una actividad de DAC7, pero el Real Decreto 117/2024, anexo, excluye el software que solo permite a los usuarios ofrecer o promocionar una actividad, sin ninguna otra intervención: un portal de anuncios puro no está afectado; una plataforma que cobra los alquileres, sí.

Alquileres de temporada y habitaciones: un marco en movimiento

Si tu portal ofrece alquileres de corta duración o de temporada, con o sin fines turísticos, incluidas las habitaciones, entra en otro terreno. El Reglamento (UE) 2024/1028, aplicable desde el 20 de mayo de 2026, obliga a las plataformas de alquiler de corta duración a mostrar el número de registro de cada unidad donde el Estado lo haya creado y a transmitir datos de actividad a las autoridades.

En España, el Real Decreto 1312/2024 creó un registro único de arrendamientos, con un número obligatorio en los anuncios, y una ventanilla única digital para la transmisión mensual de datos por las plataformas. Pero tres sentencias del Tribunal Supremo, de 19 y 21 de mayo y de 1 de junio de 2026, anularon las partes relativas al procedimiento de registro y al número, según las notas del texto consolidado del BOE (última actualización del 18 de julio de 2026). La situación cambia rápido: antes de abrir un portal de temporada o de habitaciones, pide a un abogado el estado exacto de estas obligaciones.

Para el alquiler de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos fija una fianza en metálico de una mensualidad (artículo 36) y limita la garantía adicional a dos mensualidades en los contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica. Cada anuncio de habitación o de piso compartido debe decir el tipo de contrato, la renta y los gastos, y la fianza.

Tres ejemplos creados con Marketplace Factory

Cada uno salió de una sola frase en francés, en unos minutos; son demostraciones, no webs de clientes:

• Riviera Prestige: una red de agencias inmobiliarias de alta gama en la Costa Azul. Estilo sobrio y premium; la búsqueda en mapa y las grandes fotos hacen la venta.
• Habitat Sud: el marketplace inmobiliario cuyos cuatro espacios muestra la portada, de la web pública al back-office.
• Toit & Moi: pisos compartidos amueblados para estudiantes, sencillo y eficaz. Estilo utilitario; cada habitación dice su tipo de contrato y su fianza.

Riviera Prestige y Toit & Moi se visitan en la galería de ejemplos; Habitat Sud, en la portada.

Presupuesto

Nuestra parte solo se aplica a los pagos cobrados en línea en el portal, descontados los reembolsos: lo que facturas a tus anunciantes fuera de la web no lleva ninguna. Cuando los pagos pasan por el portal, esto es lo que pagas en total al mes, sin IVA y sin comisiones de Stripe:

A partir de unos 24.000 € al mes, Pro sale más barato que Lanzamiento; en Dedicado, el porcentaje se renegocia con grandes volúmenes.

Suma un abogado para tus condiciones generales y para las cuestiones de licencia y de alquiler de temporada, y un presupuesto para dar a conocer el portal a las agencias. El coste completo de un marketplace se detalla en cuánto cuesta crear un marketplace, las ofertas en la página de precios, y el conjunto del proyecto en nuestra guía sobre cómo crear un marketplace.

Con Marketplace Factory, tu portal llega completo a partir de una frase: búsqueda en mapa, fichas preparadas para la eficiencia energética y los honorarios, espacio de anunciantes, revisión antes de publicar y back office, sin una línea de código.