Immobilienportal erstellen: Anzeigenportal und WG-Zimmer

Ein Maklerverbund, der ein gemeinsames Schaufenster will, eine WG-Verwaltung, eine Stadt oder Hochschule, die Wohnungen für Studierende sucht, ein Spezialist für Grundstücke oder Ferienimmobilien: Alle wollen ein Immobilienportal erstellen, und alle stoßen auf dieselben Fragen. Wer inseriert? Was muss eine Anzeige zeigen? Braucht man eine Maklererlaubnis? Wie verdient man, ohne Suchende zahlen zu lassen? Dieser Ratgeber beantwortet sie, mit den Gesetzestexten in Deutschland und drei Beispielen, die Marketplace Factory aus jeweils einem einzigen Satz erstellt hat.

Makler-Website oder Anzeigenportal

Ein Portal ist ein Marktplatz: Konten für Inserenten, eine Prüfung der Anzeigen, eine Suche, Anfragen, die beim richtigen Inserenten ankommen, und ein Backoffice für das Ganze.

Wer inseriert, und wie

Drei Familien von Inserenten, drei Anmeldewege:

• Makler: mehrere Mitarbeiter unter einem Konto, eine Objektnummer pro Anzeige, hohes Volumen. Als erlaubnispflichtiges Gewerbe nennen sie im Impressum auch ihre Aufsichtsbehörde (§ 5 DDG): Sehen Sie diese Felder in ihrem Profil vor. Bei Marketplace Factory kommt der Import ihrer Anzeigen aus ihrer eigenen Software bald.
• Private Eigentümer: eine oder zwei Anzeigen, keine Maklerprovision, oft weniger vertraut mit den Pflichtangaben. Führen Sie sie Feld für Feld.
• Verwalter (WGs, Wohnheime): eher Zimmer als ganze Wohnungen, Verfügbarkeiten, die schnell wechseln.

Das Mischen ist erlaubt, wenn es lesbar bleibt. Nach Artikel 246d § 1 EGBGB informiert ein Online-Marktplatz darüber, ob der Anbieter nach eigener Erklärung Unternehmer ist, und bei Privatleuten darüber, dass die Verbrauchervorschriften nicht gelten. In den Marktplätzen von Marketplace Factory erklärt jeder Inserent diesen Status vor der ersten Veröffentlichung, und er erscheint auf seiner Seite.

Die erwarteten Funktionen

Wohnungssuchende wurden von den großen Portalen erzogen. Sie erwarten:

• eine Kartensuche, Liste und Karte nebeneinander, mit angehefteten Preisen;
• Filter: Kauf oder Miete, Objektart, Preis, Fläche, Zimmerzahl, Energieeffizienzklasse, Balkon oder Garten, möbliert;
• reichhaltige Objektseiten: mindestens fünf Fotos, Galerie im Vollbild, Grundriss, Nebenkosten, Energieausweis;
• Suchaufträge: eine Suche speichern und neue Anzeigen per E-Mail bekommen;
• eine Besichtigungs- oder Informationsanfrage, die beim Inserenten ankommt;
• Favoriten, zum Vergleichen.

Für Inserenten: ein Bereich, um Anzeigen einzustellen, zu ändern und als „verkauft“ oder „vermietet“ zu markieren, die offenen Anfragen und Statistiken. Für den Betreiber: die Prüfung der Anzeigen vor der Veröffentlichung und der Überblick über die Aktivität. Das sind die vier Bereiche, die die Startseite von Marketplace Factory an „Habitat Sud“ zeigt, einem Demo-Immobilienmarktplatz: öffentliche Website, Kundenbereich, Anbieterbereich und Backoffice.

Was Anzeigen zeigen müssen

Diesen Punkt entdecken die meisten Projekte zu spät. Wird vor Verkauf oder Vermietung eine Anzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige nach § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (früher Gebäudeenergiegesetz) enthalten:

• die Art des Energieausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis;
• den Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs;
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung;
• bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.

Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung verantwortet: Verkäufer, Vermieter oder Makler. Als Portal machen Sie es ihnen leicht, indem Sie diese Felder beim Einstellen abfragen und bei fehlendem Ausweis einen Hinweis zeigen.

Für Mietwohnungen kommen die Regeln für Wohnungsvermittler dazu. Wer öffentlich Wohnräume anbietet, nennt seinen Namen, die Bezeichnung als Wohnungsvermittler und den Mietpreis und sagt, ob Nebenleistungen gesondert zu vergüten sind (§ 6 WoVermRG). Vom Wohnungssuchenden darf er grundsätzlich kein Entgelt verlangen, außer er holt den Auftrag zum Anbieten der Wohnung ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Suchenden ein, und Vorschüsse sind verboten (§ 2 WoVermRG). Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, dann nur in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Fragen Sie bei Maklern deshalb auch ab, wer die Provision trägt.

Die Immobilienseiten von Marketplace Factory enthalten Felder für Energie- und Treibhausgasklasse, Nebenkosten, Provision und wer sie trägt, Kaltmiete und Kaution. Der Inserent füllt aus; Sie als Betreiber bleiben verantwortlich für das, was Ihr Portal veröffentlicht.

Wann braucht man eine Maklererlaubnis?

Eine Erlaubnis nach § 34c GewO braucht, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist. Der Maklerlohn entsteht nach § 652 BGB für den Nachweis oder die Vermittlung; für Mietwohnungen definiert § 1 WoVermRG den Wohnungsvermittler genauso.

Drei Situationen sind zu unterscheiden:

1. Sie veröffentlichen Anzeigen anderer, die dafür zahlen, gesehen zu werden; Suchende wenden sich an den Inserenten. Sie vermitteln nichts und lassen sich für keinen Nachweis bezahlen: So arbeiten Anzeigenportale, und nach unserer Lesart braucht das keine Erlaubnis. Lassen Sie das für Ihr genaues Modell anwaltlich bestätigen.
2. Sie verkaufen Suchenden den Zugang zu Adressen oder Kontakten verfügbarer Wohnungen. Das kommt dem Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsschluss nahe: Erlaubnis nach § 34c GewO, und bei Mietwohnungen stößt es sich am Bestellerprinzip des § 2 WoVermRG.
3. Sie greifen in die Transaktion ein: Besichtigungen, Verhandlung, Provision auf Kauf oder Miete. Dann sind Sie Makler.

Das Geschäftsmodell

Die Folge ist direkt: Ein Portal lässt seine Inserenten zahlen, nicht seine Besucher. Die üblichen Formeln:

• das Abo der Makler, gestaffelt nach Zahl der Anzeigen;
• Hervorhebungen: nach oben schieben, Top-Anzeige, Abzeichen;
• die bezahlte Anzeige für Privatleute, pro Stück;
• Zusatzdienste: virtuelle Besichtigung, Fotoshooting, Wertermittlung.

Eine Annahme zur Orientierung, an Ihren Markt anzupassen: 25 Makler zu 99 € netto im Monat und 40 Privatanzeigen zu 29 € ergeben 3.635 € Monatsumsatz. Zum Start reicht eine Monatsrechnung an die Makler. Außerhalb des Portals beglichen, trägt sie keinen Umsatzanteil: Marketplace Factory kostet Sie dann nur das Abo, 79 € netto im Monat im Tarif „Start“. Zur Wahl und Bezifferung Ihres Modells lesen Sie unseren Artikel zum Geschäftsmodell eines Marktplatzes.

Steuerlich ist die Vermietung von Immobilien eine von DAC7 erfasste Tätigkeit (§ 5 PStTG), doch Software, die ausschließlich das Auflisten oder Bewerben ermöglicht, ist keine Plattform im Sinne des Gesetzes (§ 3 PStTG): Ein reines Anzeigenportal ist nicht betroffen, eine Plattform, die Mieten einzieht, schon.

WG-Zimmer und möbliertes Wohnen

Die WG hat ihre eigenen Fragen. Meist mietet eine Person die Wohnung und vermietet Zimmer unter: Das braucht die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB), auf die ein Mieter bei berechtigtem Interesse nach Vertragsschluss einen Anspruch haben kann (§ 553 BGB). Oder alle Bewohner stehen im Hauptmietvertrag. Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung betragen (§ 551 BGB). Eine WG-Anzeige sollte also sagen: Untermiete oder Hauptmietvertrag, Miete und Nebenkosten pro Zimmer, Kaution, Einzugsdatum, Befristung.

Zwei Arten von Anzeigen leben nebeneinander: das freie Zimmer und das Profil der Person, die eines sucht. Zwei Grundsätze schützen die Suchenden: kein Geld für eine „Reservierung“ (Wohnungsvermittlern sind Vorschüsse ohnehin verboten, § 2 Abs. 4 WoVermRG), und nur die Unterlagen abfragen, die für die Entscheidung wirklich nötig sind, wie es der Grundsatz der Datenminimierung der DSGVO verlangt.

Drei Beispiele von Marketplace Factory

Jedes entstand aus einem einzigen Satz, in wenigen Minuten; es sind Demos, keine Kundenseiten:

• Riviera Prestige: ein Netz hochwertiger Immobilienmakler an der Côte d’Azur. Hochwertiger, schlichter Stil; Kartensuche und große Fotos tragen den Verkauf.
• Habitat Sud: der Immobilienmarktplatz, an dem die Startseite die vier Bereiche zeigt, von der öffentlichen Website bis zum Backoffice.
• Toit & Moi: möblierte WG-Zimmer für Studierende, einfach und effizient. Sachlicher Stil; jedes Zimmer nennt seine Vertragsart und seine Kaution.

Riviera Prestige und Toit & Moi lassen sich in der Beispielgalerie besuchen, Habitat Sud auf der Startseite.

Budget

Unser Anteil gilt nur für Zahlungen, die online über das Portal eingehen, abzüglich Erstattungen: Was Sie Ihren Inserenten außerhalb in Rechnung stellen, trägt keinen. Laufen Zahlungen über das Portal, zahlen Sie insgesamt pro Monat, netto und ohne Stripe-Gebühren:

Ab rund 24.000 € im Monat ist „Pro“ günstiger als „Start“; bei „Dedicated“ wird der Satz bei großen Volumen neu verhandelt.

Rechnen Sie eine Anwältin für Ihre AGB und die Frage der Maklererlaubnis dazu, und ein Budget, um das Portal bei Maklern bekannt zu machen. In Österreich und der Schweiz gelten eigene Regeln für Makler und Energieausweis: Lassen Sie sie vor Ort prüfen. Die Gesamtkosten eines Marktplatzes stehen in was ein Online-Marktplatz kostet, die Tarife auf der Preisseite und das ganze Projekt in unserem Leitfaden Online-Marktplatz erstellen.

Mit Marketplace Factory entsteht Ihr Portal vollständig aus einem Satz: Kartensuche, Objektseiten mit Feldern für Energie und Provision, ein Bereich für Inserenten, Prüfung vor der Veröffentlichung und Backoffice, ohne eine Zeile Code.