Créer un site d’annonces immobilières (portail, colocation)

Un réseau d’agences qui veut sa vitrine commune, un gestionnaire de colocations, une ville ou une école qui cherche des logements pour ses étudiants, un spécialiste des terrains ou du viager : tous veulent créer un site d’annonces immobilières, et tous se heurtent aux mêmes questions. Qui publie ? Que doit afficher une annonce ? Faut-il une carte professionnelle ? Comment gagner sa vie sans faire payer les chercheurs ? Ce guide y répond, textes à l’appui, avec trois exemples générés par notre studio.

Site d’agence ou portail d’annonces

Un portail est une marketplace : des comptes d’annonceurs, une relecture des annonces, une recherche, des contacts qui arrivent au bon annonceur, et un back-office pour tenir l’ensemble.

Qui publie, et comment

Trois familles d’annonceurs, trois parcours d’inscription :

• Les agences : plusieurs agents sous un même compte, une référence de mandat par annonce, un volume élevé. Elles doivent indiquer sur chaque offre leur immatriculation au RCS et leur numéro SIREN, y compris sur internet (service-public.fr) : prévoyez ces champs dans leur profil.
• Les propriétaires particuliers : une ou deux annonces, pas d’honoraires, souvent moins à l’aise avec les mentions obligatoires. Guidez-les champ par champ.
• Les gestionnaires (colocations, résidences étudiantes) : des chambres plutôt que des logements entiers, des disponibilités qui tournent vite.

Le mélange est permis, à condition d’être lisible. L’article L. 111-7 du code de la consommation impose d’informer sur « la qualité de l’annonceur » quand des consommateurs sont mis en relation avec des professionnels ou des non-professionnels. Dans les marketplaces générées par Marketplace Factory, chaque annonceur déclare ce statut avant de publier, et il s’affiche sur sa page.

Les fonctions attendues

Les chercheurs de logement ont été éduqués par les grands portails. Ils attendent :

• une recherche sur carte, liste et carte côte à côte, avec les prix épinglés ;
• des filtres : vente ou location, type de bien, prix, surface, nombre de pièces, classe énergie, extérieur, meublé ;
• des fiches riches : au moins cinq photos, une galerie en plein écran, le plan, les charges, le diagnostic énergétique ;
• des alertes : enregistrer une recherche et recevoir les nouvelles annonces ;
• une demande de visite ou de renseignements, qui arrive à l’annonceur ;
• des favoris, pour comparer.

Côté annonceurs : un espace pour déposer, modifier et marquer « vendu » ou « loué », les demandes à traiter et des statistiques. Côté opérateur : la relecture des annonces avant publication et le suivi de l’activité. Ce sont les quatre espaces que la vitrine de Marketplace Factory montre sur « Habitat Sud », une marketplace immobilière de démonstration : site public, espace client, espace vendeur et back-office.

Ce que les annonces doivent afficher

C’est le point que la plupart des projets découvrent trop tard. D’après la fiche de service-public.fr sur le DPE, vérifiée le 1er janvier 2026, une annonce publiée sur internet, en vente comme en location, doit porter :

• les classes énergie et climat du bien, lisibles et en couleur, sur les échelles de A à G ;
• la mention « logement à consommation énergétique excessive » si le logement est classé F ou G ;
• le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie, précédé de la formule « Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard », avec l’année de référence des prix.

La même fiche rappelle que, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué, renouvellement et reconduction compris ; les logements classés F suivront en 2028, puis ceux classés E en 2034. Sur un portail de location, une annonce classée G mérite donc une relecture avant publication.

Pour les annonces d’agence, les honoraires s’ajoutent. En vente, l’agent affiche qui les paie et, s’ils sont à la charge de l’acquéreur, le prix avec et sans honoraires ainsi que leur taux (service-public.fr, obligations de l’agent immobilier). En location, l’agence affiche le prix maximum TTC de chaque prestation et qui la paie, y compris sur les sites d’annonces en ligne (frais d’agence à la location).

Les fiches immobilières du studio prévoient déjà les champs correspondants : classe énergie (DPE), émissions (GES), charges, honoraires et qui les paie, taux des honoraires, loyer hors charges, dépôt de garantie. L’annonceur les remplit ; vous, en tant qu’opérateur, restez responsable de ce que votre portail publie.

Quand faut-il une carte professionnelle ?

La loi Hoguet encadre les personnes qui se livrent habituellement à des opérations portant sur les biens d’autrui. Son article 1er vise notamment l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou la sous-location d’immeubles, la gestion immobilière et, « à l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers » relatifs à l’achat, la vente ou la location d’immeubles.

Trois situations à distinguer :

1. Vous publiez les annonces des autres, qui paient pour être vus ; les chercheurs contactent l’annonceur. Vous ne négociez rien et ne gérez rien : c’est la situation des portails d’annonces, et la lecture courante est qu’elle ne demande pas de carte. Faites-la confirmer par un avocat au vu de votre modèle exact.
2. Vous vendez aux chercheurs l’accès à des listes de biens disponibles. C’est l’activité de marchand de listes : carte professionnelle obligatoire, et activité qui ne se cumule avec aucune autre activité immobilière (Service public Entreprendre).
3. Vous intervenez dans la transaction : visites, négociation, honoraires sur la vente ou la location. Vous êtes agent immobilier.

L’enjeu n’est pas théorique : exercer sans carte est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende, selon la même fiche.

Le modèle économique

La conséquence est directe : un portail fait payer ses annonceurs, pas ses visiteurs. Les formules courantes :

• l’abonnement des agences, par palier de nombre d’annonces ;
• les mises en avant : remontée en tête, annonce à la une, badge ;
• l’annonce payante pour les particuliers, à l’unité ;
• des services : visite virtuelle, reportage photo, estimation.

Une hypothèse pour fixer les idées, à adapter à votre marché : 25 agences à 99 € HT par mois et 40 annonces de particuliers à 29 € font 3 635 € de revenus mensuels, pour un logiciel à 79 € HT par mois au Lancement, plus 2 % de ce que les annonceurs paient en ligne sur le site : environ 73 € s’ils paient tout en ligne. Au lancement, une facture mensuelle aux agences suffit ; réglée hors du site, elle ne porte pas notre part. Pour choisir et chiffrer votre modèle, lisez notre article sur le modèle économique d’une marketplace.

Côté fiscal, la location de biens immobiliers est une activité visée par DAC7, mais le BOFiP exclut les logiciels qui permettent seulement de « répertorier une activité ou d’en faire la publicité » sans intervenir autrement : un portail d’annonces pur n’est pas concerné, une plateforme qui encaisse les loyers l’est.

Colocation et location meublée

La colocation a ses propres règles. Selon service-public.fr, elle prend la forme d’un bail commun signé par tous, avec ou sans clause de solidarité, ou d’un bail individuel par colocataire. Le logement doit compter au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³. L’annonce doit donc dire le type de bail, le loyer et les charges de chaque chambre, et le dépôt de garantie.

Deux sortes d’annonces cohabitent : la chambre à louer et le profil du colocataire qui cherche. Et une règle protège les candidats : le propriétaire ne peut exiger que les justificatifs d’une liste fixée, sous peine d’une amende pouvant atteindre 3 000 € (15 000 € pour une personne morale), et aucune somme ne peut être demandée avant la signature du bail (service-public.fr). Un portail qui recueille des dossiers doit limiter les pièces demandées à cette liste, et ne jamais faire payer une « réservation ».

Trois exemples générés par le studio

Générés par notre studio, chacun à partir d’une phrase ; ce sont des démonstrations, pas des sites de clients :

• Riviera Prestige : « Un réseau d’agences immobilières haut de gamme sur la Côte d’Azur ». Style premium et sobre ; la recherche sur carte et les grandes photos portent la vente.
• Habitat Sud : la marketplace immobilière dont la vitrine montre les quatre espaces, du site public au back-office.
• Toit & Moi : « Des colocations meublées pour étudiants, simple et efficace ». Style utilitaire ; chaque chambre dit son type de bail, individuel ou commun, et son dépôt de garantie.

Riviera Prestige et Toit & Moi se visitent dans la galerie d’exemples ; Habitat Sud, sur la page d’accueil.

Budget

Notre part porte sur ce que vos annonceurs paient en ligne sur le site (abonnements, mises en avant), remboursements déduits ; rien sur ce que vous facturez hors ligne. Ce que vous payez en tout, par mois, HT et hors frais Stripe :

Au-delà d’environ 24 000 € par mois, le Pro revient moins cher que le Lancement ; au Dédié, le taux se renégocie au-delà d’environ 50 000 €.

Ajoutez un avocat pour vos conditions générales et la question de la carte professionnelle, et un budget pour faire connaître le site aux agences. Le coût complet d’une marketplace est détaillé dans combien coûte une marketplace, les offres sur la page des tarifs, et l’ensemble du projet dans notre guide pour créer sa marketplace.